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Irgendwie hab ich es immer noch nicht so richtig verarbeitet. Diesen Dienstag war ich beim Notar. Das erste Mal in diesem Jahr. Der Anlass war der so lang ersehnte Verkauf meiner Wohnung in Geretsried. Nach einer gefühlten Ewigkeit hat sich ein geeigneter Käufer gefunden. Gekauft habe ich im Juli 2018. Die Fakten damals:

1 Zimmer Appartement mit separater Küche + Balkon + Tiefgaragenstellplatz. 38m² Wohnfläche, 1. OG in Geretsried südlich von München. 70er Baujahr, seit Jahren fest vermietet zu 380€ kalt ohne TG-Stellplatz. Kaufpreis 100.000 € inkl. Stellplatz.

Zwischen dem Ankauf im Juli 2018 und dem schlussendlichen Verkauf diesen Dienstag ist viel passiert. Der Ankauf selber lief dabei noch sehr entspannt ab. Die Finanzierung war schnell geklärt damals, der Notartermin kein Problem. Da das ganze ohne Makler ablief waren die Kaufnebenkosten auch dementsprechend gering. Danach wurde es etwas komplizierter. Die aktuelle Hausverwaltung in diesem Objekt hat sich innerhalb kürzester Zeit zu meinem Feindbild Nr. 1 entwickelt. Dazu möchte ich den Damen und Herren an dieser Stelle herzlich gratulieren :D. Wie man das schafft? Unflexibilität, keine Kooperationsbereitschaft, frigide verbitterte Damen in Entscheidungspositionen.

Das Ursprungsproblem bestand darin, dass der bisherige Eigentümer eher so der Typ megaverpeilter aber liebenswürdiger Kuschelhase ist. Die Unterlagen die ich von ihm bekommen habe, waren stark Lückenhaft. Insbesondere die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Hausgeldabrechnungen fehlten seit geraumen Jahren. Man muss erwähnen, dass der gute Mann die Wohnung ca. 18 Jahre im Besitz hatte bevor die Notsituation eintraf, weswegen er verkaufen musste. Irgendwann muss bei ihm was passiert sein, weswegen keine Unterlagen mehr abgelegt und verfügbar waren. Ich wollte mich also an die Hausverwaltung wenden, um fehlende Unterlagen von dort zu erhalten. Erst mal eine normale Vorgehensweise, sollte man meinen? Die HV sah das wohl anders und stellte sich massiv quer, verlangte später horende Gebühren für diesen speziell angefragten Service. Nach einigen Mails und einem Telefonat indem ich quasi in Bettlermanier nach Unterstützung gebeten habe, habe ich zumindest Protokolle und aktuellen Wirtschaftsplan erhalten und das sogar kostenlos. Es fehlten die alten Abrechnungen. Ich habe das bisher bei keiner HV so erlebt wie in diesem Fall. Egal.

Parallel versuchte ich mich darum zu kümmern, die Kaution vom Voreigentümer zu bekommen. Lustige Geschichte. Ich bin ja wirklich ein geduldiger Kerl, wenn man das so im nachhinein betrachtet. Die ersten zwei Monate meiner Bemühung liefen so ab, dass ich den Vorbesitzer gelegentlich an die Kaution erinnerte und dieser sagte, er erreiche in der Bank irgendwie nie den richtigen Ansprechpartner. Kann ja vorkommen. Insbesondere wahrscheinlich wenn ich versuche Nachts oder am Wochenende in der Bank anzurufen. Keine Ahnung ob es so war, aber es fühlte sich so an. Dann kam irgendwann die Info, dass die ARGE der Umschreibung des Kautionskontos zustimmen muss, da diese die Kaution damals gestellt hat (In der Wohnung leben Hartz 4-Empfänger). Auch hier bin ich wieder 2 Monate hinterher gelaufen. Das Ende vom Lied, die Kaution war noch für die Vormieterin, die ebenfalls Hartz 4 bezog und konnte, weil neue Mieter und neuer Eigentümer, nicht umgeschrieben werden. Man hatte die Kaution damals einfach liegen lassen für die neuen Mieter. Ich musste jedenfalls an die Mieter herantreten und nach ganzen 8 Jahren Mietzeit darauf hinweisen, dass keine Kaution vorliegt und ich die nun einfordere. War eine spannende Situation 😀 Tatsächlich hat die ARGE 2 Wochen später überwiesen. Das war übrigens Ende Februar 2019 ;). Ihr seht, langer Prozess, aber mit Happy End.

Wiederum Parallel zur Kautionsgeschichte liefen die Verkaufsbemühungen ab, die sich im Laufe der Zeit von wenig Einsatz zu mehr Einsatz entwickelten. Ja, erst mal versuchen, keine unnötige Energie zu verschwenden. Die Bemühungen am Ende haben sich aber gelohnt und meiner Meinung nach den Ausschlag gegeben. Der Plan war zunächst zu versuchen, innerhalb des Netzwerkes einen Interessenten zu finden. Es hat sich aber nach einiger Zeit so dargestellt, dass die Wohnung so wie ich sie verkaufen wollte nicht attraktiv genug war. Ich war aber davon überzeugt, dass ich meinen Preis bekommen werde. Aber wie nur? Ich muss sagen, dass mir hier der Immopreneur-Kongress im November 2018 geholfen hat. Dort habe ich mit einem Teilnehmer, den ich vor Ort kennengelernt habe, gesprochen. Während ich noch vorhatte die Mieterhöhung als Potential mit zu verkaufen, riet mir der Kollege, die Miete selber anzuheben und dem zukünftigen Käufer somit den Einstieg in das Verhältnis Mieter zu Vermieter zu vereinfachen. Das leuchtete mir irgendwie sofort ein. Ein wichtiger Hinweis 🙂 Kaum wieder zuhause habe ich also Gas gegeben. Als erstes habe ich eine Maklerin beauftragt, den Verkauf zu übernehmen. Glücklicherweise ohne Maklercourtage auf meiner Seite.

Dann hab ich weiter überlegt, wie ich die Wohnung für einen Käufer attraktiver machen kann. So habe ich noch im November das gefürchtete Mieterhöhungsschreiben aufgesetzt. Geretsried verfügt nicht über einen Mietspiegel, weswegen ich nervös war, ob das Ganze wohl durchgehen mag. Die Maklerin, die Ihren Job echt supi gemacht hat, hat noch auf die Mieter eingeredet, so hatte ich kurze Zeit später die unterschriebene Zustimmung zur Mieterhöhung. Schritt zwei bestand darin, den freien, unvermieteten Stellplatz in der Tiefgarage zu vermieten. Die Akquise eines Mieters habe ich auf meine Frau abgewälzt. Über Ebay-Kleinanzeigen hat sie kurz darauf jemanden gefunden, der zukünftig 50€ im Monat für diese exquisite Unterbringungsmöglichkeit im Trockenen für sein Vehikel bezahlt. So konnte ich die Nettomiete von eingangs 380 € auf 470 € erhöhen. Wenn das nicht fett ist. Anfang des Jahres dann ein kurzes Aufflackern eines Problemchens. Die Mieter haben sich tatsächlich beschwert, dass zum einen ein Heizkörper nicht geht und dass Wasser in der Badewanne rausdrückt, wenn in der Küche das volle Spülbecken abgelassen wird. Beide Probleme bestehen übrigens laut Angabe der Mieter seit vielen Jahren. Da dachte ich kurz an den Vorbesitzer und sagte im Geiste: Danke dafür, dass du dich nicht darum gekümmert hast. Die Mieter stellten jedenfalls die Mieterhöhung, die ab Februar greifen sollte, in Frage. Um Stress zu vermeiden habe ich am folgenden Tag die Handwerker angerufen und einen Termin vereinbart. Austausch Heizungsventil plus Beseitigung Rohrverstopfung hat ich am Ende dann knapp über 500 € gekostet. Eine überschaubare Investition in zufriedene Mieter.

Nachdem dann tatsächlich all diese Dinge bis etwa Ende Januar erledigt waren, hat sich die Maklerin auch viel leichter getan, einen Käufer zu finden. Und nun, zwei Monate später ist der Deal beurkundet. Spannend ist ja nun, was hab ich eigentlich in Summe ausgegeben, was hab ich am Ende eingenommen, und wie viel habe ich in den 9 Monaten verdient? Die Fakten heute:

1 Zimmer Appartement mit separater Küche + Balkon + Tiefgaragenstellplatz. 38m² Wohnfläche, 1. OG in Geretsried südlich von München. 70er Baujahr, seit Jahren fest vermietet zu 420€ kalt .TG-Stellplatz separat für 50€ vermietet. Kaufpreis 135.000 € inkl. Stellplatz.

Ausgaben während der Haltezeit an Kaufnebenkosten, Zins, Hausgeld und Instandhaltung aber ohne Tilgung, etwa 10.000 €. Einnahmen an Warmmiete etwa 5.500 €. Entspricht etwa 5.000 € EK-Einsatz. Weitere Kosten die entstehen etwa 7.000 € Steuern. Erlös aus Tilgung + Verkaufsgewinn nach Steuern etwa 23.500€ Gewinn.

Ich hoffe das Ganze einigermaßen nachvollziehbar dargestellt zu haben. Ich bin mit dem Ergebnis recht zufrieden, handelt es sich hier doch um meine erste geflippte Wohnung. Der Erlös wird wie immer erwähnt zur Tilgung von noch bestehenden Konsumschulden genutzt. Ich gehe davon aus, dass Ende April die Zahlung des Verkaufspreises fließen wird. Bis dahin habe ich Gelegenheit mir eingehende Gedanken zur genauen Verwendung zu machen.

Zu guter Letzt möchte ich mich bei Stephan bedanken. Er hat mich das erste mal Anfang März über Facebook kontaktiert und scheint zu den Leuten zu gehören, die hier mitlesen 😉 Jedenfalls hat mich Stephan vergangene Woche gefragt, ob ich eine Karte für die Immobilienoffensive dieses Wochenende in München haben möchte, da sein Bekannter kurzfristig verhindert ist. Ich habe das Großzügige Angebot von Stephan gerne angenommen und werde also am 30./31.03.2019 an der Immopreneur Immobilienoffensive in München teilnehmen. Ich freue mich mega auf dieses Event und kann hier sicher tolle Kontakte knüpfen und einiges zum Thema Immobilien dazulernen.

Ich melde mich dann gerne kommende Woche wieder bei euch.

Bis bald
Oliver

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