Eine weitere Wohnung im Besitz…

Es ist getan. Ich habe beim Notar für meine zweite Eigentumswohnung unterschrieben. Ich bin sehr glücklich mit dem Deal, auch wenn noch nicht alles “perfekt” lief. Mit jedem Deal wird man dazu lernen. Bei den ersten Deals ist die Lernkurve natürlich noch am steilsten, bevor diese dann abflacht. Gerne beschreibe ich euch meinen Deal in drei Phasen. In der ersten Phase geht es darum, wie ich an die Immobilie gekommen bin. Phase zwei handelt von der Finanzierung. Phase drei liegt noch in der Zukunft und behandelt die Zeit von Unterschrift beim Notar bis zur Vermietung.

Die erste Phase: Es war Februar 2018. Ich traf mich mit meinem Vater auf ein Bierchen. Wir sprachen über Gott und die Welt und irgendwann auch über Immobilien. Irgendwann empfahl er mir, doch im Ingelheimer Raum zu suchen. Ingelheim liegt bei Mainz in RLP. Wir kommen ursprünglich aus der Gegend und kennen uns dementsprechend auch gut dort aus. Außerdem habe ich dort noch Freunde, die mich unterstützen können. So kam es, dass ich mich über den dortigen Markt erkundigte und kurze Zeit später, nämlich Anfang März, mehrere Besichtigungen in Mainz für den gleichen Tag vereinbarte. Ich machte mich auf die Reise und besichtigte verschiedene Wohnungen. Begleitet wurde ich von meinem guten Ingelheimer Freund, Florian. Lustigerweise war einer der Makler ein bekannter von Florian. Und wahrscheinlich war das auch der Grund, dass dieser Makler uns nach der Besichtigung noch zu einem anderen Objekt schickte, welches er gerade einen Tag vorher angenommen hatte. Er hatte noch keine Unterlagen, er hatte noch keinen Schlüssel, aber eine Adresse. Wir fuhren also noch an diesem Objekt vorbei um zumindest mal das Gebäude von außen zu sichten und die Umgebung zu erkunden. Das passte soweit. Dieses letzte, nur von außen besichtigte Objekt, war das interessanteste vom ganzen Tag. Als Eckdaten bekam ich genannt: 78m², 19. OG, 2,5 Zimmer, 115.000€ KP inkl. TG-Stellplatz. Da ich nur einen Tag in der Gegend war, schickte ich Florian zusammen mit dem Makler auf Besichtigung und lies ihn Fotos für mich machen. Zwischenzeitlich habe ich auch die Objektunterlagen erhalten. 5 Stunden nachdem ich die Fotos erhielt rief ich den Makler an habe den Deal unverhandelt eingetütet.

Die zweite Phase: Es war Mitte März. Nach der Zusage zur Wohnung war nun Zeit sich um die Finanzierung zu kümmern. Natürlich hab ich im Vorfeld schon geklärt, welchen groben Rahmen ich zur Verfügung habe. Jetzt ging es um die Details. Zunächst habe ich geplant, mit dem Finanzierungsvermittler, den ich Anfang Januar kennenlernte, zu finanzieren. Ich erwähnte das Kennenlernen in einem älteren Beitrag (Netzwerk). Ich bekam nach etwas einer Woche auch ein Finanzierungsangebot. Leider entsprach das nicht ganz meinen Vorstellungen und schien auch nicht verhandelbar. So änderte ich kurzfristig meine Strategie und wechselte wieder zu meinem Banker, mit dem ich auch meine erste Wohnung finanziert habe. Mir hat hier besonders gefallen, wie kurzfristig und spontan mein Banker dabei eingesprungen ist. Ich weiß übrigens, dass er mitliest und frage ihn an dieser Stelle, ob ich ihn zukünftig mit Namen benennen darf ;). Wir bereiteten die Finanzierung vor. Gleiche Bank wie bei der ersten Wohnung. Alles schien zunächst ganz fein. Dann der Schlag ins Gesicht… Die Bank hatte dermaßen strenge Auflagen, die ich einfach nicht erfüllen konnte. Erschreckenderweise wäre es gegangen, wenn ich nicht verheiratet gewesen wäre. Jetzt war auf jeden Fall ein erneuter Strategiewechsel angesagt. Mein Banker und ich entschieden uns für das Angebot einer anderen Bank. Hier kurz zur Erklärung: Mein Banker ist nicht an eine bestimmte Bank gebunden. Weitere Erläuterungen folgen in einem separatem Beitrag. Mit der neuen Bank kam dann alles recht schnell ins laufen. Bis dahin hatte ich allerdings schon zwei Wochen verschenkt. Bei dieser “dritten Bank” kam es dann am Ende auch zur Finanzierung. Es gab hier zwar auch noch ein paar Stolpersteine, aber ich bin mir sicher, dass wir die für die nächsten Objekte schon gut aus dem Weg räumen können.

Die dritte Phase: Der Notarvertrag ist unterzeichnet. Die Wohnung wird derzeit noch vom Eigentümer bewohnt. Sobald dieser raus geht und die Wohnung übergibt, beginnt der nächste Schritt. Die Wohnung muss renoviert werden. Glücklicherweise halten sich die Maßnahmen in Grenzen. In der Wohnung ist ein Teppich verlegt, welcher gegen ein Laminat ausgetauscht wird. Die Wände werden gestrichen. Da ich nicht selber vor Ort bin muss ich das irgendwie delegieren. Hier kommt wieder Florian ins Spiel. Florian kennt den ein oder anderen Handwerker und hilft mir freundlicherweise, die Renovierung zu organisieren und Details vor Ort zu klären. In den nächsten Tagen wird ein Begehungstermin vereinbart, bei dem Florian dem Handwerker das Objekt zeigt. Darauf wir ein Angebot folgen, welches mir hoffentlich nicht die Füße wegzieht 😀 Parallel werde ich die Hausverwaltung kontaktieren, da diese auch einen Vermietungsservice anbieten. Idealerweise übernehmen die den kompletten Vermietungsprozess für mich. Das werde ich ein bissche davon abhängig machen, wie Mieter ausgesucht werden und was mich der Spaß kosten würde. Insgesamt soll zwischen Übergang der Wohnung in meinen Besitz und Vermietung maximal ein Monat vergehen. Sportlich aber machbar.

Zum Abschluss noch ein paar Zahlen. KP 115.000€ inkl. Stellplatz. Zu erwartende Bruttomietrendite 7,8% (sehr konservativ). Finanzierung 100%. Erwarteter Cashflow vor Steuern ca. 130€ (sehr konservativ).

Ich werde zu dem Fortschritt bei der Wohnung weiter schreiben. Sobald diese vermietet ist, fließt das Ergebnis in meine Zielerreichung mit ein.

Dein
Oliver

Ein Gedanke zu „Eine weitere Wohnung im Besitz…“

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.