Die anvisierte Ferienwohnung kommt!

Voll gut. Ich war letzte Woche Montag beim Notar und habe ein Appartement beurkundet. Nachdem ich ja bereits im ein oder anderen Satz der vorherigen Beiträge etwas hab fallen lassen, kann ich nun mehr sagen und euch erzählen, wie es zu meinem neuesten Fang gekommen ist und was ich damit vorhabe 🙂

Nachdem die Wohnung Geretsried abgewickelt war und in mir langsam wieder der Wunsch nach einer neuen Immobilie stieg, habe ich meine Suchaktivitäten wieder erhöht und auch einige Besichtigungen durchgeführt. Dabei war ich zunächst auf ein fix & flip Objekt aus, um damit meine Eigenkapitalsituation zu verbessern. Für ein Objekt hatte ich damals auch ein Gebot abgegeben, aber leider nicht den Zuschlag erhalten.

Eines Tages zu früher Stunde, ich saß im Büro und arbeitete, erhielt ich von einem ortsansässigen Makler eine seiner Vorankündigungsmails. Dieser Makler verschickt diese Mails an alle, die sich in seinen Verteiler aufnehmen lassen. Diese Objekte werden in der Regel erst eine Woche später dann bei Immobilienscout etc. veröffentlicht. Wie immer, werfe ich dort einen flüchtigen Blick rein. Es war 09:10 Uhr als ich die Mail erhielt und 09:11 Uhr, als ich reinblickte. 2 Objekte wurden dort vorgestellt. Das Erste war ein Grundstück mit Altbestand. Uninteressant für mich. Bei dem Zweiten handelte es sich um ein 1-Zimmer-Appartement direkt in Garmisch zu einem sehr attraktivem Preis mit der Zusatzbemerkung, auch als Ferienwohnung geeignet. Da wurde ich aufmerksam.

Sofort habe ich auf den Link für den virtuellen Rundgang geklickt. Aber Mist. Dafür muss man sich anmelden. Also schnell noch angemeldet. Um 09:14 Uhr hatte ich den freigeschalteten Zugang zur virtuellen Besichtigung. Eins muss man sagen. Dieser Makler macht das mit den virtuellen Rundgängen wirklich gut. Von Raum zu Raum wechseln und dort mit 360°-View alles betrachten. Jedenfalls habe ich direkt gesehen, dass es sich hier um eine tolle Wohnung handelt. Also habe ich um 09:22 Uhr versucht, den Makler telefonisch zu erreichen. Leider vergeblich. Um 09:33 Uhr habe ich dann eine Mail hinterhergeschickt und mein Interesse bekundet, sowie um ein Telefonat gebeten.

Lange Zeit geschah nichts 😀 Dann um 09:59 der Rückruf vom Makler. Das Telefonat dauerte 13 Minuten und 17 Sekunden. Ein offenes Gespräch zu Details der Wohnung und so weiter. Ich machte klar, dass ich die Wohnung haben wollen würde. Der Makler sicherte mir zu, dass ich seine Nummer 1 wäre, da ich der erste war, der reagierte und er schickt mir erste Unterlagen zu. Der Bank würde der Makler bereits alle Unterlagen zur Verfügung stellen, dafür müsse der Banker sich nur bei ihm melden. Jedenfalls hatte ich am Ende des Telefonats um 10:12 Uhr eine Reservierung für die Wohnung und um 10:28 Uhr die ersten Unterlagen im Mail-Postfach.

Es folgten Telefonate mit meinem Banker der sich die restlichen Unterlagen anforderte, am nächsten Tag eine Besichtigung der Immobile mit Makler und Unterschrift auf der Kaufabsichtserklärung und schlussendlich der Notartermin vergangenen Montag.

Bis Ende des Jahres wird die Eigentümerin die Wohnung noch selber gegen Mietzahlung bewohnen. Spätestens ab Januar wird die Wohnung als Ferienwohnung vermietet. Damit habe ich mein Ziel “Erwerb 1 Ferienwohnung” erreicht.

Lassen wir mal die Zahlen sprechen. EG Wohnung 1-Zimmer, Küche, Bad, Balkon, Flur, Keller. Wohnfläche knappe 27m² ohne Balkon. In ruhiger Seitenstraße in Garmisch-Partenkirchen für 107.750 €. Provisionsfrei für den Käufer. 100% Finanzierung mit 1,41% effektiver Jahreszins. Anfängliche Tilgung 3,08% p.a. Nebenkosten aus eigener Tasche. Ergibt eine Rate von 400€ monatlich. Hausgeld beträgt ca. 100 € im Monat. Einnahmen nach Abzug der Plattformgebühren bei Auslastung von konservativen 50% Auslastung ca. 1.050 € monatlich.

Allerdings wird erst das kommende Jahr wirklich zeigen, wie sich die Ausgaben und Einnahmen in Summe verhalten werden. Jetzt habe ich ca. 6 Monate Zeit die nötige Ausstattung zu besorgen, steuerliches und rechtliches zu klären und bin schon wirklich sehr gespannt, wie die Ferienvermietung laufen wird. Und sollte das Ganze wirklich nichts sein, kann ich auch immer noch fest vermieten 🙂

Bis bald
Oliver

Noch 2536 Tage…

In der letzten Zeit hat man nicht ganz so viel von mir gehört. Zumindest nicht so viel, wie ich mir gerne gewünscht hätte. Das liegt sicher einerseits daran, dass es nicht sooo viel neues gibt, andererseits auch daran, dass ich momentan wenig freie Minuten habe.

Es umtreiben mich aktuell mehrere Themen, die meine Kapazitäten binden. Mal abgesehen davon, dass ich abends und am Wochenende auch mit meinen Kinderchen viel spiele. Wir befinden uns aktuell in Deutschland wieder in der Dividendensaison. Ich besitze im Moment noch Überbleibsel aus vergangenen Tagen von K+S und ProSieben. Beide kürzen dieses Jahr leider die Dividenden, auch die Kursentwicklung ist richtig bescheiden. Naja, immerhin kommt noch ein bisschen was rein. Nachdem ich meine saftige Steuernachzahlung verdaut habe, werde ich den ersten neuen Dividendentitel ins Depot legen. Wenn einer nen guten Monats oder Quartalszahler hat, möge er sich gerne melden.

Momentan arbeiten meine Frau und ich zusammen mit meinen Eltern außerdem an einem Onlineshop für nachhaltige Mode und Accessoires. Hier wollen wir eigene Produkte und Designs anbieten. Der aktuelle Status ist, dass wir die Marke eintragen lassen und die ersten Vorgespräche führen. Also noch vieles zu tun. Bis zum Herbst sollen aber die ersten zwei, drei Produkte gelauncht sein. Die Aufgaben sind im großen und ganzen verteilt und jeder hat sein Päckchen zu erledigen.

Im Bereich Immobilien bin ich wieder aktiver. Vergangene Woche ein Sanierungsobjekt besichtigt, wo ich vermutlich eine zweite Runde mit einem Bausachverständigen drehen werde. Jetzt die Woche eine potentielle Ferienwohnung und am kommenden Wochenende prüfen wir eine neue Region in der ich eventuell aktiv werden möchte. Auch Fix und Flip ist weiter ein Thema. Ich habe dieser Tage die Akquisetätigkeiten gestartet. Hierbei orientiere ich mich sehr stark an Oliver Fischers System. Postkarten, Schild, Anzeigen, etc… Ich lasse mich überraschen, wie sich das entwickelt.

Alles viel Arbeit, die aber hoffentlich Früchte tragen wird. Sollte grundsätzlich jemand interessiert sein als Co-Investor mitzuwirken, darf er oder sie sich gerne bei mir melden. Ansonsten werde ich euch weiter auf dem Laufenden halten und wünsche eine Gute Zeit.

Bis bald
Oliver

Über 400% EK-Rendite in 9 Monaten

Irgendwie hab ich es immer noch nicht so richtig verarbeitet. Diesen Dienstag war ich beim Notar. Das erste Mal in diesem Jahr. Der Anlass war der so lang ersehnte Verkauf meiner Wohnung in Geretsried. Nach einer gefühlten Ewigkeit hat sich ein geeigneter Käufer gefunden. Gekauft habe ich im Juli 2018. Die Fakten damals:

1 Zimmer Appartement mit separater Küche + Balkon + Tiefgaragenstellplatz. 38m² Wohnfläche, 1. OG in Geretsried südlich von München. 70er Baujahr, seit Jahren fest vermietet zu 380€ kalt ohne TG-Stellplatz. Kaufpreis 100.000 € inkl. Stellplatz.

Zwischen dem Ankauf im Juli 2018 und dem schlussendlichen Verkauf diesen Dienstag ist viel passiert. Der Ankauf selber lief dabei noch sehr entspannt ab. Die Finanzierung war schnell geklärt damals, der Notartermin kein Problem. Da das ganze ohne Makler ablief waren die Kaufnebenkosten auch dementsprechend gering. Danach wurde es etwas komplizierter. Die aktuelle Hausverwaltung in diesem Objekt hat sich innerhalb kürzester Zeit zu meinem Feindbild Nr. 1 entwickelt. Dazu möchte ich den Damen und Herren an dieser Stelle herzlich gratulieren :D. Wie man das schafft? Unflexibilität, keine Kooperationsbereitschaft, frigide verbitterte Damen in Entscheidungspositionen.

Das Ursprungsproblem bestand darin, dass der bisherige Eigentümer eher so der Typ megaverpeilter aber liebenswürdiger Kuschelhase ist. Die Unterlagen die ich von ihm bekommen habe, waren stark Lückenhaft. Insbesondere die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Hausgeldabrechnungen fehlten seit geraumen Jahren. Man muss erwähnen, dass der gute Mann die Wohnung ca. 18 Jahre im Besitz hatte bevor die Notsituation eintraf, weswegen er verkaufen musste. Irgendwann muss bei ihm was passiert sein, weswegen keine Unterlagen mehr abgelegt und verfügbar waren. Ich wollte mich also an die Hausverwaltung wenden, um fehlende Unterlagen von dort zu erhalten. Erst mal eine normale Vorgehensweise, sollte man meinen? Die HV sah das wohl anders und stellte sich massiv quer, verlangte später horende Gebühren für diesen speziell angefragten Service. Nach einigen Mails und einem Telefonat indem ich quasi in Bettlermanier nach Unterstützung gebeten habe, habe ich zumindest Protokolle und aktuellen Wirtschaftsplan erhalten und das sogar kostenlos. Es fehlten die alten Abrechnungen. Ich habe das bisher bei keiner HV so erlebt wie in diesem Fall. Egal.

Parallel versuchte ich mich darum zu kümmern, die Kaution vom Voreigentümer zu bekommen. Lustige Geschichte. Ich bin ja wirklich ein geduldiger Kerl, wenn man das so im nachhinein betrachtet. Die ersten zwei Monate meiner Bemühung liefen so ab, dass ich den Vorbesitzer gelegentlich an die Kaution erinnerte und dieser sagte, er erreiche in der Bank irgendwie nie den richtigen Ansprechpartner. Kann ja vorkommen. Insbesondere wahrscheinlich wenn ich versuche Nachts oder am Wochenende in der Bank anzurufen. Keine Ahnung ob es so war, aber es fühlte sich so an. Dann kam irgendwann die Info, dass die ARGE der Umschreibung des Kautionskontos zustimmen muss, da diese die Kaution damals gestellt hat (In der Wohnung leben Hartz 4-Empfänger). Auch hier bin ich wieder 2 Monate hinterher gelaufen. Das Ende vom Lied, die Kaution war noch für die Vormieterin, die ebenfalls Hartz 4 bezog und konnte, weil neue Mieter und neuer Eigentümer, nicht umgeschrieben werden. Man hatte die Kaution damals einfach liegen lassen für die neuen Mieter. Ich musste jedenfalls an die Mieter herantreten und nach ganzen 8 Jahren Mietzeit darauf hinweisen, dass keine Kaution vorliegt und ich die nun einfordere. War eine spannende Situation 😀 Tatsächlich hat die ARGE 2 Wochen später überwiesen. Das war übrigens Ende Februar 2019 ;). Ihr seht, langer Prozess, aber mit Happy End.

Wiederum Parallel zur Kautionsgeschichte liefen die Verkaufsbemühungen ab, die sich im Laufe der Zeit von wenig Einsatz zu mehr Einsatz entwickelten. Ja, erst mal versuchen, keine unnötige Energie zu verschwenden. Die Bemühungen am Ende haben sich aber gelohnt und meiner Meinung nach den Ausschlag gegeben. Der Plan war zunächst zu versuchen, innerhalb des Netzwerkes einen Interessenten zu finden. Es hat sich aber nach einiger Zeit so dargestellt, dass die Wohnung so wie ich sie verkaufen wollte nicht attraktiv genug war. Ich war aber davon überzeugt, dass ich meinen Preis bekommen werde. Aber wie nur? Ich muss sagen, dass mir hier der Immopreneur-Kongress im November 2018 geholfen hat. Dort habe ich mit einem Teilnehmer, den ich vor Ort kennengelernt habe, gesprochen. Während ich noch vorhatte die Mieterhöhung als Potential mit zu verkaufen, riet mir der Kollege, die Miete selber anzuheben und dem zukünftigen Käufer somit den Einstieg in das Verhältnis Mieter zu Vermieter zu vereinfachen. Das leuchtete mir irgendwie sofort ein. Ein wichtiger Hinweis 🙂 Kaum wieder zuhause habe ich also Gas gegeben. Als erstes habe ich eine Maklerin beauftragt, den Verkauf zu übernehmen. Glücklicherweise ohne Maklercourtage auf meiner Seite.

Dann hab ich weiter überlegt, wie ich die Wohnung für einen Käufer attraktiver machen kann. So habe ich noch im November das gefürchtete Mieterhöhungsschreiben aufgesetzt. Geretsried verfügt nicht über einen Mietspiegel, weswegen ich nervös war, ob das Ganze wohl durchgehen mag. Die Maklerin, die Ihren Job echt supi gemacht hat, hat noch auf die Mieter eingeredet, so hatte ich kurze Zeit später die unterschriebene Zustimmung zur Mieterhöhung. Schritt zwei bestand darin, den freien, unvermieteten Stellplatz in der Tiefgarage zu vermieten. Die Akquise eines Mieters habe ich auf meine Frau abgewälzt. Über Ebay-Kleinanzeigen hat sie kurz darauf jemanden gefunden, der zukünftig 50€ im Monat für diese exquisite Unterbringungsmöglichkeit im Trockenen für sein Vehikel bezahlt. So konnte ich die Nettomiete von eingangs 380 € auf 470 € erhöhen. Wenn das nicht fett ist. Anfang des Jahres dann ein kurzes Aufflackern eines Problemchens. Die Mieter haben sich tatsächlich beschwert, dass zum einen ein Heizkörper nicht geht und dass Wasser in der Badewanne rausdrückt, wenn in der Küche das volle Spülbecken abgelassen wird. Beide Probleme bestehen übrigens laut Angabe der Mieter seit vielen Jahren. Da dachte ich kurz an den Vorbesitzer und sagte im Geiste: Danke dafür, dass du dich nicht darum gekümmert hast. Die Mieter stellten jedenfalls die Mieterhöhung, die ab Februar greifen sollte, in Frage. Um Stress zu vermeiden habe ich am folgenden Tag die Handwerker angerufen und einen Termin vereinbart. Austausch Heizungsventil plus Beseitigung Rohrverstopfung hat ich am Ende dann knapp über 500 € gekostet. Eine überschaubare Investition in zufriedene Mieter.

Nachdem dann tatsächlich all diese Dinge bis etwa Ende Januar erledigt waren, hat sich die Maklerin auch viel leichter getan, einen Käufer zu finden. Und nun, zwei Monate später ist der Deal beurkundet. Spannend ist ja nun, was hab ich eigentlich in Summe ausgegeben, was hab ich am Ende eingenommen, und wie viel habe ich in den 9 Monaten verdient? Die Fakten heute:

1 Zimmer Appartement mit separater Küche + Balkon + Tiefgaragenstellplatz. 38m² Wohnfläche, 1. OG in Geretsried südlich von München. 70er Baujahr, seit Jahren fest vermietet zu 420€ kalt .TG-Stellplatz separat für 50€ vermietet. Kaufpreis 135.000 € inkl. Stellplatz.

Ausgaben während der Haltezeit an Kaufnebenkosten, Zins, Hausgeld und Instandhaltung aber ohne Tilgung, etwa 10.000 €. Einnahmen an Warmmiete etwa 5.500 €. Entspricht etwa 5.000 € EK-Einsatz. Weitere Kosten die entstehen etwa 7.000 € Steuern. Erlös aus Tilgung + Verkaufsgewinn nach Steuern etwa 23.500€ Gewinn.

Ich hoffe das Ganze einigermaßen nachvollziehbar dargestellt zu haben. Ich bin mit dem Ergebnis recht zufrieden, handelt es sich hier doch um meine erste geflippte Wohnung. Der Erlös wird wie immer erwähnt zur Tilgung von noch bestehenden Konsumschulden genutzt. Ich gehe davon aus, dass Ende April die Zahlung des Verkaufspreises fließen wird. Bis dahin habe ich Gelegenheit mir eingehende Gedanken zur genauen Verwendung zu machen.

Zu guter Letzt möchte ich mich bei Stephan bedanken. Er hat mich das erste mal Anfang März über Facebook kontaktiert und scheint zu den Leuten zu gehören, die hier mitlesen 😉 Jedenfalls hat mich Stephan vergangene Woche gefragt, ob ich eine Karte für die Immobilienoffensive dieses Wochenende in München haben möchte, da sein Bekannter kurzfristig verhindert ist. Ich habe das Großzügige Angebot von Stephan gerne angenommen und werde also am 30./31.03.2019 an der Immopreneur Immobilienoffensive in München teilnehmen. Ich freue mich mega auf dieses Event und kann hier sicher tolle Kontakte knüpfen und einiges zum Thema Immobilien dazulernen.

Ich melde mich dann gerne kommende Woche wieder bei euch.

Bis bald
Oliver

Immopreneur-Kongress 2018

Was für ein Wahnsinn. Dieses Jahr war ich das erste mal auf dem Immopreneur-Kongress in Darmstadt. Gemeinsam mit meinem Andi, den ich nach einiger Zeit dazu überreden konnte, mich zu begleiten. Wir entschieden uns für das Standard-Ticket, weswegen für uns das Programm erst am Samstag losging. So konnten wir ganz geschmeidig am Freitag Abend anreisen. Immerhin knappe 500 km Anfahrtsweg. Aber von Beginn an.

Gestartet am Freitag um 14:15 Uhr in Garmisch-Partenkirchen. Nach etwas 5,5 Stunden waren wir dann in Darmstadt. Nachdem wir unsere Zimmer im Hotel bezogen haben, sind wir erst einmal ein bisschen durch die Stadt gelaufen. Glücklicherweise kenne ich mich in Darmstadt aus, da ich dort 5 Jahre gelebt und gearbeitet habe. Nachdem wir am Darmstadtium vorbei gelaufen sind, wollten wir eigentlich gemütlich etwas essen gehen. Unterwegs zur Location unserer Wahl trafen wir auf einen Mann, dem eine Katze hinterher lief. Andi, der Katzenfreund, sprach ihn dann auch direkt an. Es stellte sich raus, dass die Katze dem Mann fremd ist und ihm schon eine Zeit hinterher läuft. Der Mann war ebenfalls Teilnehmer des Kongresses. Er lud uns ein, ihn zu begleiten, da er gerade auf dem Weg war, sich mit einer Gruppe weiterer Teilnehmer zu treffen. Natürlich haben wir uns angeschlossen. Dort angekommen, gesellten wir uns zu zwei Teilnehmern an die Bar, da der reservierte Tisch bereits übervoll war. Wir hatten tolle Unterhaltungen mit anderen Investoren quer aus Deutschland. Und dann war das plötzlich ein Österreicher. Ein super Typ und einer der Redner des Kongresses, wie sich rausstellte. In unserem jugendlichen Leichtsinn versprachen wir, uns seinen Vortrag anzuhören. Zum Glück, wie sich rausstellte, aber dazu im nächsten Abschnitt. Der Abend endete nach tollen Gesprächen und erstem Netzwerken gegen 23 Uhr. Wir waren voller Vorfreude auf die nächsten zwei Tage.

Am Samstag ging es für Andi und mich dann endlich zum Immopreneur-Kongress 2018. Überpünktlich waren wir bei der Registrierung und haben unsere Starter-Tüte bekommen. Namensschild zum Umhänge, Programm, ein bisschen Werbung, Block und Kugelschreiber. Erst mal die Location checken. Man könnte sagen, dass der Kongress auf insgesamt drei Ebenen stattgefunden hat. Im Erdgeschoss gab es, neben einigen Ausstellern, die Workshop-Bühne 2. Auf Ebene 1 befanden sich weitere Aussteller, die VIP-Lounge und vor allem die Hauptbühne. Ebene 2 beinhaltete die Workshop-Bühne 1, und die Räume für die Projektreviews und die Mastery Gruppe. Wir haben dann vor Ort noch einen langjährigen Freund von mir getroffen, der ebenfalls in Begleitung auf dem Kongress war. Zu viert haben wir dann diverse Vorträge gehört. Gerne gebe ich euch einen kurzen Überblick, welche Vorträge wir am Samstag gehört haben. Sollte dich ein Thema im Detail interessieren, melde dich gerne. Nach der Begrüßung um 9 Uhr ging es los mit dem Vortrag “Schnelle Deals – Wie du mit einfachen Immobilien kurzfristige Gewinne erzielst! – Ohne riskante Sanierungen & Mieterstress!” von Oliver Fischer. Danach ging es für uns zur WS-Bühne 2. Dort erwartete uns “Von Cash mau zu Cash Cow” von Thorsten Beyer. Ebenfalls extrem inspirierend.  Und weiter zur WS-Bühne 1. Dort sahen wir Diana Herein mit “10% mit Diana” – Erfolg mit Immobilien abseits des Mainstreams”. Ein super interessanter Vortrag. Wir hatten dann ein bisschen Leerlauf und schauten uns dann wiederum auf WS-Bühne 1 den Vortrag unseres Österreichers, Harald Kutschera, an, bei dem es um das Thema “Die trügerische Sicherheit der Festsatzfinanzierung” ging. Tatsächlich war dieser Vortrag eines unserer Highlites, und beschäftigt uns auch jetzt noch stark. Nach der Mittagspause haben wir uns noch zwei weitere Vorträge angeschaut. “Immobilien in der digitalen Welt: die Macht der Algorithmen” von Gerald Hörhan (Jeder unter 100 Wohneinheiten ist übrigens Bettler laut ihm :D) und extrem inspirierend: “Alles anders als alle anderen” von Marcel Remus. Den Tag abschließend hörten wir noch “Das Lebenszyklus Modell für Immobilien” von Johan Köber. Anschließend gingen wir zu viert einen happen Essen. Wir beendeten den Tag völlig erschöpft und voller Impulse.

Der Sonntag startete ein kleines bisschen später. Nach dem Frühstück packten wir unsere Sachen im Hotel und fuhren zum Kongress. Den Sonntag hörten wir uns die Vorträge ausschließlich auf der Hauptbühne an, da die anderen Bühnen für uns aktuell nicht so interessant waren. Los ging es mit Thomas Knedel und “Schaffe Klarheit und verdiene Geld mit Immobilien”. Danach stand auf der Bühne Andres Sell mit seinem Thema “Immobilien – der ewige Boom?”. Andreas Sell hat im übrigen eine sehr angenehme Art und der Beitrag war wirklich super. Der darauf folgende Beitrag hatte das Thema “Mit der Immobilientycoonstrategie zum Großinvestor” und war natürlich von Paul Misar. Es ging Schlag auf Schlag weiter. Es folgte ein “kleiner Umsetzungsimpuls mit Thomas & Stephan”. Dieser lautete, ein Investorenprofil zu erstellen. Eins meiner ToDo’s nach dem Kongress. Wir trafen dann in der Kaffeepause den Immobilienmakler, der mir meine Wohnung in Mainz verkauft hat. Ein super Typ. Ich habe ihm zu verstehen gegeben, dass ich wieder bereit für nen geilen Deal wäre. Der letzte Vortrag, den wir uns angehört haben, war dann nochmal ein richtiger Kracher. “Psychologie der Superreichen” von Dr. Dr. Rainer Zitelmann. Ein Mega Typ, weswegen ich im Anschluss sein Buch gekauft habe, welches er noch persönlich signiert hat. Andi und ich machten und dann wieder auf den Weg nach Garmisch, auch wenn wir noch den ein oder anderen coolen Beitrag verpasst haben, aber die Sehnsucht nach unseren Familien trieb uns zurück 🙂

Der Immopreneur-Kongress war für uns beide auf jeden Fall extrem bereichernd. Wir haben tolle Leute kennengelernt. Super Beiträge gehört. Sehr viel gelernt und mitgenommen. Eins der Learnings: Wir brauchen gescheite Visitenkarten. Diese haben wir heute designet und bestellt. Zu allen anderen Learnings wird es sicherlich extra Beiträge geben. Das wichtigste zum Schluss: Wir sind auch im nächsten Jahr wieder auf dem Kongress. Andi und ich haben bereits vor Ort unser Ticket für 2019 gekauft.

Ab zur nächsten Stufe als Investor!
Oliver

 

Einmal zuschlagen bitte!

Ich habe es in der Vergangenheit immer mal wieder erwähnt. Ich bin an dem nächsten Immobiliendeal dran. Vergangenen Freitag, war ich beim Notar zur Beurkundung. Jetzt kann ich euch endlich die Details zu dem Deal nennen.

Wie kam es überhaupt zu diesem Deal? Die Info hatte ich aus meinen direkten Netzwerk. Der bisherige Eigentümer war aus persönlichen Gründen nicht mehr in der Lage, die Raten für die Wohnung an die Bank zu zahlen und hat es leider auch versäumt, sich rechtzeitig mit der Bank auseinanderzusetzen um eine Lösung zu suchen. Seine Bank hat daraufhin die Zwangsvollstreckung angeordnet. Das scheint den Eigentümer dann doch noch mal etwas wachgerüttelt zu haben, allerdings war es da für ihn bereits zu spät. Er hatte die Möglichkeit, die Zwangsversteigerung abzuwarten, oder die Wohnung vorher noch zu verkaufen.

Ich war in der glücklichen Lage, dass mir jemand aus meinem Netzwerk diesen Tipp gegeben hat und so habe ich den Eigentümer direkt kontaktiert. Nach einigen Telefonaten und einer Besichtigung waren wir uns einig, dass ich ihm die Wohnung vor der Zwangsversteigerung abkaufen werde. Ich habe dem Eigentümer unterstützt wo es nur ging. Ich habe mit seiner Bank Kontakt aufgenommen, ich habe den Notar herausgesucht und den Vertrag vorbereiten lassen und ich habe meine Finanzierung aufgestellt. Wie bereits oben erwähnt, haben wir dann vergangenen Freitag beurkundet.

Daten zum Deal: 1 Zimmer Appartement mit separater Küche + Balkon + Tiefgaragenstellplatz. 38m² Wohnfläche, 1. OG in Geretsried südlich von München. 70er Baujahr, seit Jahren fest vermietet zu 380€ kalt ohne TG-Stellplatz. Kaufpreis 100.000 € inkl. Stellplatz.

Was habe ich damit vor? Ich möchte die Wohnung idealerweise mit Aufschlag weiterverkaufen. Ich weiß um die Steuer die fällig wird und die Zinsvorfälligkeit. Dennoch habe ich hier ordentlich Luft nach oben mit dem Preis. Der Reingewinn soll dann zum Abbau der noch offenen Konsum-Schulden dienen und als Startkapital für die nächsten Wohnungen. Wenn es soweit ist, werde ich das natürlich gerne bloggen.

Solltest du Fragen haben, stell sie mir bitte.

Dein
Oliver

 

Eindrücke aus der Mainzer Wohnung… Vorher und Nachher

Heute möchte ich vorerst das letzte mal zu meiner Mainzer Wohnung schreiben. Ich möchte abschließend nochmal Zahlen und Fakten nennen und danach Bilder sprechen lassen.

Nochmal ein paar Daten zur Erinnerung, die ich in einem vergangenen Post bereits aufgezählt habe. 78m², 19. OG, 2,5 Zimmer, 115.000€ KP inkl. TG-Stellplatz in Mainz-Gonsenheim. Mittlerweile habe ich den Vertrag mit der Hausverwaltung zur Vermietung unterschrieben. Dabei habe ich die Kaltmiete von 600€ auf schlussendlich 660€ verhandelt. Ergibt eine Bruttomietrendite von erfreulichen 6,9% bzw. einem Faktor von 14,5. Unter Berücksichtigung der Renovierungskosten, der Kaufnebenkosten und der nicht umlegbaren monatlichen Nebenkosten ergibt sich eine Nettomietrendite von 4,9%. Als letztes bleibt zu nennen, dass ich hier einen positiven Cashflow von 42€ monatlich vor Steuern erwirtschafte. Die Einnahmen sind auch bei Leerstand der Wohnung garantiert.

Jetzt aber mal ein paar Fotos. Ich habe dafür einige Aufnahmen von der ersten Besichtigung, kurz vor Ende der Renovierungsarbeiten und schließlich vom fertigen Ergebnis.

So wurde die Wohnung damals besichtig:

Zwischendrin habe ich folgendes vorgefunden:

 

Und so sah das ganze am Ende aus:

Ich bin recht zufrieden und denke, da ist was nette, helles aus der Wohnung geworden. Ich hoffe die zukünftigen Mieter sind lieb zu Wand und Boden 🙂 Irgendwann in den nächsten Jahren wird mal das Bad fällig werden, aber jetzt darf die Wohnung erst mal ein bisschen Geld verdienen. Bitte äußere dich gerne, wenn dir was auf dem Herzen liegt.

Dein
Oliver

 

 

 

Mainzer Wohnung kurz vor der Vollendung!

Vergangenes Wochenende war ich in Mainz. recht kurzfristig habe ich meine Frau und meine zwei Kinder eingepackt. In der Nacht von Freitag auf Samstag sind wir losgefahren. Gegen 9 Uhr morgens waren wir bei meiner Oma und meinem Opa, die in der Nähe von Mainz wohnen und haben uns ein schönes Frühstück gegönnt. Danach ging es in meine Wohnung um den Renovierungsfortschritt zu prüfen und meiner Familie meine Immobilie zu zeigen.

Vor Ort haben wir meinen Handwerker Gregor mit seinen Mitarbeitern angetroffen. Gregor hat uns durch die Wohnung geführt und den aktuellen Status gezeigt. Die Wände waren alle gestrichen. in zwei Räumen war der neue Laminat bereits verlegt. Insgesamt ging es gut vorwärts. Meine Frau hat sich übrigens nicht getraut, vom Balkon runter zu gucken. Das 19. OG war ihr doch etwas zu heftig 😀

Parallel habe ich auch noch mal mit der Hausverwaltung wegen der Miete verhandelt. Wir haben uns diese Woche auf 660€ kalt monatlich geeinigt. Ich konnte also nochmal 10€ mehr rausholen, die sich direkt in voller Höhe auf meinen monatlichen Cashflow auswirken werden. Der Vertrag wird diese Woche unterzeichnet.

Soeben habe ich noch mein Abschlussgespräche mit Gregor zwecks der Renovierung gehabt. Morgen wird die Wohnung final fertig gestellt. Ich werde nicht persönlich zur Abnahme fahren, sondern Florian, der auch die Besichtigung eingangs gemacht hat, bitten, die Wohnung nochmal zu checken und Fotos zu machen.

Das Projekt “Mainzer Wohnung” geht in den Endspurt. In ca. einer Woche ist alles erledigt und die Mieteinnahmen sprudeln. Der neue Cashflow wird aber erst im Ziele-Review Anfang August zu sehen sein, da erst im Juli die ersten Einnahmen erfolgen. Sobald ich noch die neuesten Bilder von Florian habe, werde ich einen kleinen Beitrag mit Vorher-Zwischendrin-Nachher-Fotos machen.

Bis dahin
Dein
Oliver

Noch 2877 Tage

Wie angekündigt, habe ich mit der Hausverwaltung in Mainz nochmal nach verhandelt wegen der Miete. Aktuelles gebot liegt bei 650 Euro. Damit kann ich schon deutlich besser leben. Man darf nicht vergessen, dass diese Miete garantiert ist, egal ob die Wohnung bewohnt ist oder nicht. Ich habe mir daraufhin den Vertrag zuschicken lassen, welchen ich heute erhalten habe. Aber auch hier muss noch verhandelt werden. Das ganze ist also noch nicht in trockenen Tüchern.

Das Interview mit meinem Banker steht auch noch aus. Ich bin tatsächlich leider noch nicht ganz durch mit den Vorbereitungen. Aber ich versuche weiterhin, diesen Monat das ganze über die Bühne zu bringen.

Die meiste Zeit kostet mich aktuell der nächste anstehende Immobiliendeal. Es handelt sich um ein Appartement welches ich gleich wieder mit Aufschlag verkaufen möchte. Weitere Details bleiben aber nach wie vor unter Verschluss 😉

Mein Investment in die Plattform Mintos habe ich diesen Monat ausgebaut. Ich erwarte die ersten Rückflüsse in dieser Woche.

Es bleibt an allen Fronten etwas zu tun. Andere Themen laufen bereits im Hintergrund an, über die ich in den nächsten Wochen ebenfalls noch mehr berichten kann. Das wichtigste aktuell ist die Wohnung in Mainz abzuschließen. Ich werde aber in den kommenden Wochen auch die WM genießen und mir ein bisschen Fußballzeit gönnen 🙂

Dein
Oliver

Neues zu meiner zweiten Wohnung

Ende April hatte ich ja über den Kauf meiner zweiten Wohnung berichtet, die ich damals quasi ungesehen gekauft habe. Mittlerweile ist der Kaufpreis bezahlt und letzten Sonntag war es dann soweit: Wohnungsübergabe.

Nach harten 6,5 Stunden im Auto traf ich Sonntags um 16.15 in Mainz ein. Auf mich wartend meine Freunde Florian, der für mich die Wohnung besichtigte, und mein Freund Jan-Hendrik, der gerade selber an seinem ersten Objekt dran ist. Florian hatte von Makler bereits die Schlüssel in Empfang genommen. Wir betraten also zu dritte das Haus und fuhren mit dem Fahrstuhl ins 19. OG, wo meine Wohnung auf mich wartete. Der Moment, in dem sich der Schlüssel im Schloss dreht und sich die Tür ein Spalt öffnet. Der Moment, wo der Geruch deiner neuen Wohnung und die ersten Lichtblicke auf deine Augen treffen. Ok. Ich übertreibe ein bisschen 😉 Aber es war dennoch sehr spannend, als ich die Tür aufschloss und die Wohnung betrat.

Wir schauten uns um. Inspizierten jede Ecke, genossen den Ausblick. Ich war super zufrieden. In der Küche warteten die weiteren Schlüssel des Objektes auf mich. Ich machte mir einen Eindruck darüber, was alles renoviert werden muss. Florian war ja bereits einige Wochen vorher mit einem Handwerker in der Wohnung, der sich ebenfalls ein Bild gemacht hat. Jetzt konnte ich die Kosten auch verhandeln… Im Anschluss schauten wir uns noch den zugehörigen Keller und TG-Stellplatz an. Ich bin nach wie vor von einem guten Kauf überzeugt.

Am Montag Morgen traf ich mich noch mit der Hausverwaltung wegen eines Generalmietvertrages. Die Hausverwaltung betrat mit mir nochmal die Wohnung um sich ein Bild zu machen. Ich zählte auf, was alles in den kommenden Wochen renoviert werden soll. Die Hausverwaltung bietet an, mir eine fixe Miete zu zahlen, egal ob Leerstand oder nicht, und vermietet die Wohnung dann selber mit einem Aufschlag weiter. Klar, dass die mir angebotene Miete nicht der Marktmiete entspricht, dafür hat man auch keine Sorgen. Das entsprechende Angebot habe ich gestern erhalten. Jedenfalls bin ich nach der Besichtigung wieder Richtung Garmisch gefahren. Zurück nur 4,5 Stunden.

Zuhause angekommen habe ich direkt den Handwerker angerufen. Es wird folgendes in der 78m² großen Wohnung gemacht: Teppichboden und Fußleisten raus und entsorgen. Laminat verlegen. Löcher in Wänden zu machen und Wände streichen. Heizkörper lackieren. Silikonfugen im Bad erneuern. Türzargen abschleifen und weiß streichen. Balkontür einstellen. Kostenpunkt inkl. Material etwa 5.500€. Ich denke, der Preis passt gut.

Wie bereits erwähnt habe ich heute das Angebot der Hausverwaltung bekommen. Inkl. TG-Stellplatz bietet man mir 600€ monatlich für die Wohnung. Wenn ich selber vermiete, erziele ich etwa 750€ im Monat. Der Unterschied ist mir zu heftig. Ich versuche jetzt hier noch deutlich nachzuverhandeln, ansonsten kümmere ich mich über andere Wege um eine Vermietung. Da ich ab Juli vermieten will, habe ich noch ein kleines bisschen Zeit.

Ich halte dich auf dem Laufenden.

Dein
Oliver

Eine weitere Wohnung im Besitz…

Es ist getan. Ich habe beim Notar für meine zweite Eigentumswohnung unterschrieben. Ich bin sehr glücklich mit dem Deal, auch wenn noch nicht alles “perfekt” lief. Mit jedem Deal wird man dazu lernen. Bei den ersten Deals ist die Lernkurve natürlich noch am steilsten, bevor diese dann abflacht. Gerne beschreibe ich euch meinen Deal in drei Phasen. In der ersten Phase geht es darum, wie ich an die Immobilie gekommen bin. Phase zwei handelt von der Finanzierung. Phase drei liegt noch in der Zukunft und behandelt die Zeit von Unterschrift beim Notar bis zur Vermietung.

Die erste Phase: Es war Februar 2018. Ich traf mich mit meinem Vater auf ein Bierchen. Wir sprachen über Gott und die Welt und irgendwann auch über Immobilien. Irgendwann empfahl er mir, doch im Ingelheimer Raum zu suchen. Ingelheim liegt bei Mainz in RLP. Wir kommen ursprünglich aus der Gegend und kennen uns dementsprechend auch gut dort aus. Außerdem habe ich dort noch Freunde, die mich unterstützen können. So kam es, dass ich mich über den dortigen Markt erkundigte und kurze Zeit später, nämlich Anfang März, mehrere Besichtigungen in Mainz für den gleichen Tag vereinbarte. Ich machte mich auf die Reise und besichtigte verschiedene Wohnungen. Begleitet wurde ich von meinem guten Ingelheimer Freund, Florian. Lustigerweise war einer der Makler ein bekannter von Florian. Und wahrscheinlich war das auch der Grund, dass dieser Makler uns nach der Besichtigung noch zu einem anderen Objekt schickte, welches er gerade einen Tag vorher angenommen hatte. Er hatte noch keine Unterlagen, er hatte noch keinen Schlüssel, aber eine Adresse. Wir fuhren also noch an diesem Objekt vorbei um zumindest mal das Gebäude von außen zu sichten und die Umgebung zu erkunden. Das passte soweit. Dieses letzte, nur von außen besichtigte Objekt, war das interessanteste vom ganzen Tag. Als Eckdaten bekam ich genannt: 78m², 19. OG, 2,5 Zimmer, 115.000€ KP inkl. TG-Stellplatz. Da ich nur einen Tag in der Gegend war, schickte ich Florian zusammen mit dem Makler auf Besichtigung und lies ihn Fotos für mich machen. Zwischenzeitlich habe ich auch die Objektunterlagen erhalten. 5 Stunden nachdem ich die Fotos erhielt rief ich den Makler an habe den Deal unverhandelt eingetütet.

Die zweite Phase: Es war Mitte März. Nach der Zusage zur Wohnung war nun Zeit sich um die Finanzierung zu kümmern. Natürlich hab ich im Vorfeld schon geklärt, welchen groben Rahmen ich zur Verfügung habe. Jetzt ging es um die Details. Zunächst habe ich geplant, mit dem Finanzierungsvermittler, den ich Anfang Januar kennenlernte, zu finanzieren. Ich erwähnte das Kennenlernen in einem älteren Beitrag (Netzwerk). Ich bekam nach etwas einer Woche auch ein Finanzierungsangebot. Leider entsprach das nicht ganz meinen Vorstellungen und schien auch nicht verhandelbar. So änderte ich kurzfristig meine Strategie und wechselte wieder zu meinem Banker, mit dem ich auch meine erste Wohnung finanziert habe. Mir hat hier besonders gefallen, wie kurzfristig und spontan mein Banker dabei eingesprungen ist. Ich weiß übrigens, dass er mitliest und frage ihn an dieser Stelle, ob ich ihn zukünftig mit Namen benennen darf ;). Wir bereiteten die Finanzierung vor. Gleiche Bank wie bei der ersten Wohnung. Alles schien zunächst ganz fein. Dann der Schlag ins Gesicht… Die Bank hatte dermaßen strenge Auflagen, die ich einfach nicht erfüllen konnte. Erschreckenderweise wäre es gegangen, wenn ich nicht verheiratet gewesen wäre. Jetzt war auf jeden Fall ein erneuter Strategiewechsel angesagt. Mein Banker und ich entschieden uns für das Angebot einer anderen Bank. Hier kurz zur Erklärung: Mein Banker ist nicht an eine bestimmte Bank gebunden. Weitere Erläuterungen folgen in einem separatem Beitrag. Mit der neuen Bank kam dann alles recht schnell ins laufen. Bis dahin hatte ich allerdings schon zwei Wochen verschenkt. Bei dieser “dritten Bank” kam es dann am Ende auch zur Finanzierung. Es gab hier zwar auch noch ein paar Stolpersteine, aber ich bin mir sicher, dass wir die für die nächsten Objekte schon gut aus dem Weg räumen können.

Die dritte Phase: Der Notarvertrag ist unterzeichnet. Die Wohnung wird derzeit noch vom Eigentümer bewohnt. Sobald dieser raus geht und die Wohnung übergibt, beginnt der nächste Schritt. Die Wohnung muss renoviert werden. Glücklicherweise halten sich die Maßnahmen in Grenzen. In der Wohnung ist ein Teppich verlegt, welcher gegen ein Laminat ausgetauscht wird. Die Wände werden gestrichen. Da ich nicht selber vor Ort bin muss ich das irgendwie delegieren. Hier kommt wieder Florian ins Spiel. Florian kennt den ein oder anderen Handwerker und hilft mir freundlicherweise, die Renovierung zu organisieren und Details vor Ort zu klären. In den nächsten Tagen wird ein Begehungstermin vereinbart, bei dem Florian dem Handwerker das Objekt zeigt. Darauf wir ein Angebot folgen, welches mir hoffentlich nicht die Füße wegzieht 😀 Parallel werde ich die Hausverwaltung kontaktieren, da diese auch einen Vermietungsservice anbieten. Idealerweise übernehmen die den kompletten Vermietungsprozess für mich. Das werde ich ein bissche davon abhängig machen, wie Mieter ausgesucht werden und was mich der Spaß kosten würde. Insgesamt soll zwischen Übergang der Wohnung in meinen Besitz und Vermietung maximal ein Monat vergehen. Sportlich aber machbar.

Zum Abschluss noch ein paar Zahlen. KP 115.000€ inkl. Stellplatz. Zu erwartende Bruttomietrendite 7,8% (sehr konservativ). Finanzierung 100%. Erwarteter Cashflow vor Steuern ca. 130€ (sehr konservativ).

Ich werde zu dem Fortschritt bei der Wohnung weiter schreiben. Sobald diese vermietet ist, fließt das Ergebnis in meine Zielerreichung mit ein.

Dein
Oliver